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仓储租赁服务和不动产租赁服务的税收有何不同?

首先我们来看看仓储租赁服务适用哪种税种与税率。


仓储租赁服务和不动产租赁服务在税种上的区别主要是流转税和房产税的不同,流转税附加税是随流转税变动的,本文不作考虑,其他税种如印花税、企业所得税两者均相同。


(一) 流转税


营改增前,租赁业与仓储业均属“服务业”税目,适用5%的营业税税率,两者在流转税上税负相同。


营改增后,仓储业适用“物流辅助业”税目,适用6%的增值税税率,对于小规模纳税人,则适用3%的征收率;不动产租赁目前仍适用5%的营业税。


对于年仓储营业额低于500万元的小规模纳税人而言,无疑税负是降低了,且低于不动产租赁业务的税负;针对一般纳税人而言,仓储业的成本构成主要为仓库厂房的折旧费用、保管费用(人工成本)、低值易耗品等,能取得进项税额的成本较少,税负高低要根据可取得进项税额的成本而定。就目前情况来看,税负略高于租赁业。


(二) 房产税


房产税有两种不同的缴纳方式,即按房产原值缴纳方式及按租金收入缴纳的方式。根据房产税暂行条例,对于房产租赁的,房产税按房产租金收入计算缴纳,税率为12%;而对于自用房产提供仓储服务的,房产税应按照房产原值减除30%后的余值计算,税率为1.2%。




租赁业与仓储业税负比较


对拥有仓库、货场的纳税人,将场地用于租赁还是仓储税负有所不同。


例如,甲企业在北京拥有一处库房,房屋原值5000万元,将其租给乙企业作仓库使用,年租金500万元。则甲企业年应纳营业税=500*5%=25万元,房产税500*12%=60万元。


甲企业若与乙企业改为签订仓储合同,并提供保管服务,年仓储费用500万元,如甲企业为小规模纳税人,则甲企业年应纳增值税=500/(1 3%)*3%=14.56万元,房产税=5000*(1-30%)*1.2%=42万元。


可见,此种情况下,仓储服务下的增值税和房产税均低于租赁服务。


为便于进一步比较得出结论,我们对租赁业务与仓储业务进行税负平衡点分析。假设A为年租赁(仓储)营业额,B为仓储业务可取得的进项税额,C为房屋原值。


(一)流转税税负平衡点


1、当企业为小规模纳税人时:


营业税税负5%大于增值税税负2.91[3%/(1 3%)],即仓储业务的增值税税负低于租赁业务。


2、当企业为一般纳税人时:


A*5%=A/(1 6%)*6%-B B/A=0.66%,即当进项税额/年营业额大于0.66%时,仓储业务的增值税税负低,相反,则租赁服务的营业税税负低。


(二)房产税税负平衡点


A*12%=C*(1-30%)*1.2% A/C=7%,即当年营业额小于房产原值的7%时,租赁业务的房产税税负低于仓储业务。


需要提醒的是,不动产租赁业务随着营改增业务的全面展开,也将在十二五规划前即2015年底纳入营改增范畴,界时,仓储业与不动产租赁业务的流转税将全部征收增值税,但不动产租赁业务税率尚不确定。


上海物达物流有限公司成立于2007年,是一家专业从事国内快速运输、城市配送、货物仓储、分拣、包装及物流信息咨询服务的综合型第三方物流公司。公司自成立开始就从事医疗器械物流服务,经过十几年的专注发展,在医疗器械的流通运输,配送交接,追溯管理方面有着专业成熟的运作流程和操作经验。




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